Часть 3. Покупка квартиры. Выбор квартиры
Второй урок курса "Покупка квартиры по шагам — от идеи до заселения". Итак, с объектом мы определились в прошлой части. Пришло время выбирать квартиру на объекте. Задачу уже не такая сложная, как может показаться. Однако, есть над чем подумать, поэтому я решил выделить тему в отдельную статью.
Собственно, выбор квартиры сводится к тем же действиям, что и выбор объекта из прошлой части. То есть рассматривается набор параметров и ищется компромисс между ними. А что бы ничего не упустить из виду, я расскажу, что это за параметры и насколько они важны для комфортного проживания. Немного затронем тему покупки жилья для предоставления его в аренду.
Площадь квартиры
Итак, первый и самый важный параметр. Обычно, чем выше площадь, тем меньше цена квадратного метра. Но стоимость квартиры, в общем, больше. Не гонитесь за сильно большими комнатами. Жить в таких довольно неуютно. Для жилья идеально подходят комнаты 14-16 квадратных метров. Ученые установили, что психологически люди чувствуют себя в таких помещениях комфортнее. Особенно это относится к женщинам.
А вот размер кухни и санузла должен быть по возможности больше. Так оптимальная площадь кухни — 8-12 квадратных метров. Иначе будет довольно тесно. Площадь ванной комнаты — от 4 квадратных метров.
Что бы вы имели представление, на фото кухня, площадью в 5 квадратных метров:
Да, за дополнительные метры приходится платить, но ведь в этой квартире жить всю жизнь, поэтому не стоит экономить на «основных фондах». Задача — выбрать комфортное для жизни жилье. Лично я жил в квартирах с кухней в 4-5 квадратов. И пришел к выводу, что не стоит экономить лишние 4-5% от стоимости квартиры. Лучше выбрать метраж поменьше, но зато с просторной кухней.
Кстати, обратите внимание, что стоимость отделки квартиры (если она продается без отделки, а таких большинство), составляет дополнительные 20% от стоимости самой квартиры. И не надейтесь на то, что есть знакомые, что есть доступ к дешевым материалам. Ни у кого ещё дешевле не выходило.
Очень важный момент, если вы берете квартиру в ипотеку. К моменту выдачи ключей имейте в запасе денег как минимум на 70% ремонта. Момент после получения ключей — самый тяжелый в финансовом плане. В это время люди зачастую продолжают жить на съемной квартире, так как не могут въехать в новую без ремонта — они платят арендную плату. Ипотечные выплаты продолжают идти, и их тоже приходится платить ежемесячно. К ним вдруг прибавляется необходимость заложить оформленную собственность банку, для этого нужна оценка, которая стоит денег. Плюс с момента получения ключей начинает капать квартплата с новой квартиры, хотя в ней ещё никто не живет. И в довершение бюджет новоселов убивает необходимость ремонта. Будьте внимательны, готовьте себе подушку к моменту получения ключей! Будет много неотложных трат!
Количество комнат
Здесь все зависит от состава семьи, которая будет проживать в приобретаемой квартире. Так, в ситуации, когда семья состоит из одного человека, не желающего связывать себя узами брака, то достаточно одной или двух комнат. За небольшой квартирой проще следить, меньше времени на уборку, меньше квартплата. Кроме того, такая квартира дешевле из-за меньшего метража. Из чисто рациональных соображений я бы рекомендовал ен гнаться за хоромами, а выбирать жилье исходя из потребностей.
Если молодая семья планирует заводить ребенка, то, безусловно, следует отдать предпочтение двушке. Такой расклад позволит выделить комнату для ребенка и не загонять свой бюджет в глубокую ипотеку. Это особенно важно с точки зрения ответственности перед ребенком — всем известно, как много денег требуется малышу. Кроме того, двухкомнатная квартира подойдет тем семьям, у которых уже есть однополые дети, независимо от их возраста. Если одна из комнат будет закреплена за детьми, то они могу взять на себя часть обязанностей по содержанию квартиры — уборка, обслуживание и т.д. Отдайте им комнату с лоджией, если таковая имеется.
Если же в семье уже имеются два разнополых половозрелых отпрыска, то единственный вариант — трехкомнатная квартира, пусть и с небольшими комнатами. Иного выхода здесь уже нет.
Интересно, что если квартира приобретается с целью последующей сдачи в аренду, то действует простое правило — чем меньше, тем лучше. Малые площади гораздо легче сдаются в аренду, чем большие. Однокомнатные квартиры разлетаются на рынке как пирожки, а вот трешку сдать гораздо сложнее. Причина проста: люди, снимающие квартиру, обычно не имеют высоких доходов, что бы оплачивать арендную плату. Люди с же с высокими доходами квартиры не арендуют, а покупают свои.
Итог простой: не гонитесь за количеством комнат. Не в них счастье. Берите столько, сколько вам нужно. Не забывайте про отделку и обслуживание квартиры. Реально оценивайте свои финансовые возможности, иначе все может закончится очень плачевно. Думайте больше о детях — настоящих или планируемых.
Этажность дома
Так уж исторически сложилось, что малоэтажная застройка считается более привилегированной, что ли. Дома низкой этажности более предпочтительными. Однако все не так просто. Обычно в рамках одного объекта этажность домов одинаковая. Изредка застройщик выдает каскадные дома — по очереди стоящие дома с увеличением или уменьшением этажности. Выглядеть это может примерно так:
Стоимость квадратного метра обычно в таких домах обратно пропорциональная этажности — чем меньше этажей, тем больше стоимость одного метра. Так же следует рассмотреть генплан застройки — постарайтесь сделать так, что бы окна соседних домов не смотрели в ваши.
В случае, когда этажность домов на объекте одинаковая, муки выбора отпадают сами собой — какой дом не выберешь, этажность везде одинаковая.
Этаж квартиры
Один из самых больных вопросов — выбор этажа. Вот уж где возникают особо жаркие споры между будущими сожителями. Ведь плюсов и минусов очень много у каждого варианта. Давайте разберем их в порядке градации. Для этого условно возмем типовой 17-этажный панельный дом типа П-44.
Второй этаж
Ну или первый этаж — это кому как нравится. Дело в том, что в типовом П-44 первые этажи нежилые, а используются для подсобных помещений. Поэтому я и назвал его — второй этаж.
Основные плюсы нижнего этажа довольно ограничены. Во-первых, это независимость от лифта. Если он сломается или будет остановлен по каким-либо другим причинам, то вы от этого не сильно пострадаете. Во-вторых, в случае необходимости немедленной эвакуации (пожар, землетрясение, нападение инопланетян и т.д.) эвакуация с нижнего этажа относительно легкая и безопасная. Так же нижний этаж можно порекомендовать людям, панически боящимся высоты.
Из минусов можно отметить повышенный уровень уличного шума, пыль и газы от автомобилей. Кроме того, различные рекламщики и работники всяких непонятных сфер продаж, если подъезд с домофоном, норовят проникнуть внутрь именно с помощью жителей нижнего этажа. Они звонят в домофоны первых квартир в подъезде.
Третий — седьмой этажи
Довольно хороший выбор. К слову, обычно эти этажи стоят ненамного дороже остальных. Золотая середина. Но больше про них сказать нечего. Соседи снизу, соседи сверху. Все живут, кричат дети, делают ремонты, зависимость от лифтов, особенно если в квартире прореживает пожилой человек или молодая мама с коляской. Обзор закрыт соседними домами.
Хороший вариант, если под окнами растут деревья — все-таки зелень в окне несколько повышает качество жизни. Но это дело лично каждого. Каких-то более-менее объективных плюсов и минусов указать невозможно. Принцип вроде бы простой: «Все так живут». Разве что продавать квартиру на средних этажах проще.
Восьмой — шестнадцатый этажи
Здесь уже все гораздо прозрачнее. К положительным сторонам можно отнести практически полное отсутствие шума улицы, чистый воздух, в большинстве случаев хороший вид из окна. Кроме того, чем выше, тем меньше вероятность попасть под каскадное затопление. Это когда один этаж заливает множество под собой. Очень неприятная штука. Кроме того, квартиры на верхних этажах тоже хорошо продаются, в отличии от «первых-последних» этажей.
Интересное наблюдение. Если дом оборудован мусоропроводом, то неприятные запахи на верхних этажах гораздо меньше беспокоят жильцов. Это связано с тем, что мусор скапливается в камере на первом этаже. Оттуда же и исходит запах. Так что если поддерживать чистоту на площадке мусоропровода, запахи вас беспокоить не будут вовсе. К слову, в рассматриваемой серии площадка мусоропровода отделена дверьми от входной группы. Довольно удачное планировочное решение. К тому же, не лишним будет поинтересоваться, не будет ли заварен мусоропровод вовсе. В последнее время на московском рынке жилья прослеживается тенденция отказа от мусоропровода, как источника грязи и антисанитарии. А мусор выносится в пакетах в общий контейнер.
Из минусов можно отметить разве что зависимость от лифта. Но если в доме лифтов более одного, то вероятность, что один из них сломается весьма мала. Так же наблюдается некоторая сложность при внезапной эвакуации.
Последний этаж
Очень ярко выраженные плюсы. Во-первых, отсутствие соседей сверху. Никто не скачет над головой, можно не бояться протечек. Во-вторых, если к тому же взять квартиру с торца, то вы оказываетесь практически полностью изолированы от соседей.
Часто можно слышать, что последний этаж постоянно заливает во время дождей. Однако практически все типовые новостройки имеют так называемый технический этаж. Благодаря нему протечки дождевой воды не наблюдаются. Ещё одно нарекание — низкий напор воды на последних этажах. Однако типовые проекты с этажностью выше 9 предусматривают двухконтурную систему подачи воды, так что давление должно быть нормальным.
А вот при проблемах с лифтами остается только молиться. Но молитвы, как правило, не помогают. Я пробовал.
Наличие отделки
Иногда застройщик предоставляет квартиры с готовой отделкой. Плюсов в таком подходе для покупателя немного. Точнее всего один — он не возится с ремонтом сам, а получает жилье «под ключ». А вот минусов предостаточно.
Но для начала фото квартиры без отделки, что бы у вас было представление о том, как все это выглядит:
Во-первых, стоимость такой квартиры гораздо выше, чем если бы вы в совокупности покупали «голую» квартиру и отделывали бы её собственными силами. Ведь вы не берете маржу с самих себя за ремонт, а вот застройщик всегда возьмет свой процент.
Во-вторых, может показаться, что покупатель экономит время, так как ремонт требует довольно продолжительных временных затрат. Это не так, потому что квартиры с отделкой строятся дольше, чем голые квартиры. Это естественно — ведь все операции требуют времени.
В-третьих, при покупке готовой квартиры вы лишены возможности контролировать качество работ по отделке. Если вы сами нанимаете рабочих, то можете следить за тем, что они делают и как. Это позволяет своевременно отмечать и устранять недочеты в работе. Когда вы получаете готовую квартиру, она поставляет по принципу «как есть». Скрытые недочеты могут быть выявлены через длительное время, а искать и судиться с застройщиком потом и все переделывать — занятие не из приятных.
В-четвертых, хороший домовладелец должен знать свою квартиру хорошо. Он должен иметь представление, какая труба куда идет, где разведена проводка, какие провода используются для электрификации квартиры. Он имеет возможность быстро устранить неисправности, бо какие возникнут.
На рынке существует такое понятие, как муниципальная отделка. Будьте готовы к тому, что это не отделка вообще, а дизайнерские решения отсутствуют напрочь. Такие отделки используются для так называемого муниципального жилья. Это законодательно закрепленное правило о том, что застройщик должен выделить несколько квартир для города. Город после (в идеале) отдает эти квартиры очередникам по улучшению жилищных условий. Иногда ушлые застройщики могут предлагать такие квартиры и к продаже под видом квартир с отделкой. Будьте внимательны.
Резюме
Выписав в табличку все плюсы и минусы рассматриваемых вариантов, легче прийти к компромиссу и сделать осознанный выбор. А в следующем уроке мы разберем вопросы безопасности перед подготовкой к сделке.
