Главная > Курсы > Часть 1. Покупка квартиры. Вводная. Терминология.

Часть 1. Покупка квартиры. Вводная. Терминология.

6.06.2014 Курсы

Это первая лекция. Оглавление можно найти на странице курса «Покупка квартиры по шагам — от идеи до заселения». Итак, накоплена определенная сумма и встает вопрос о покупке квартиры. Постараюсь очень сжато рассказать, как происходит покупка квартиры на первичном рынке с оформлением закладной для банка и на что следует обратить внимание.

Давайте определим вводные. На руках есть сумма минимум в 15% от стоимости новой квартиры. Квартира планируется к покупке в новостройке. Дом находится на этапе котлована или старше. Заработная плата в три раза больше планируемого ежемесячного платежа по кредиту. Возраст к концу срока кредита не превышает 60 лет. Время работы на последнем месте не менее 6 месяцев. Общий трудовой стаж не менее 5 лет.

Если все условия выполняются, то можно приступать к покупке. В процессе я буду делать небольшие отступления, что бы пояснить некоторые моменты.

Вводная для новичков

Несколько правил, которых нужно придерживаться. Их нужно выжечь железом в своей памяти и никогда не упускать из виду.

Во-первых, никогда не торопитесь. Все делайте обдуманно и взвешено. Если в чем-то сомневаетесь, то лучше задать вопрос, а уж потом принимать решения. Самые глупые поступки, о которых потом жалеют, совершаются на эмоциях. Эмоции — главные помощник мошенников.

Во-вторых, читайте все документы. Вникайте в каждое слово. А с документами работать придется очень много. Заранее будьте готовы в своем ежедневном графике выделять по два часа для изучения бумаг. Особенное внимание уделяйте ссылкам на другие документы. Запомните простую вещь — для всего нужно основание. Для любого действия. Для перевода денег нужно основание (договор, обеспечение, соглашение).

Далее, по срокам сделка проходит примерно 3-4 месяца. Будьте готовы к тому, что это время вы посвятите покупке. Дело это очень долгое и кропотливое. Поэтому ещё раз — не торопитесь. Сначала думаем, а уж потом ещё раз думаем. И так до полного просветления, пока картина не станет предельно ясна. И только в конце действуем.

Не стесняйтесь задавать вопросы. За спрос денег не берут. Досконально. Не бойтесь показаться глупым. Даже если что-то знаете, сыграйте на дурочка и спросите ещё раз. Убедитесь, что вас не обманывают.

Особое внимание уделяйте документам, в которых упоминаются третьи лица. Это должно стать маячком для привлечения внимания. Пример:

Договор об уступке права собственности между вами и застройщиком. В нем указано, что банк обязуется перечислить деньги в такой-то срок. Стоп! А банк об этом знает? Даже если вы заключили кредитный договор с банком, убедитесь, что в нем прописаны сроки. Иначе банк скажет вам «Да, мил друг. Мы по договору перечислим деньги. Но через пол-года. Ждите». И вы теряете свои деньги и квартиру, хотя вас никто и не обманывал. Просто собственная невнимательность.

Ещё момент — основным защитником для вас, как ни странно, является государство. Проверяйте все данные, которые можно проверить: кадастровые номера, разрешения на строительство, лицензии. В каждом таком случае в тексте я буду особо это отмечать и давать ссылки на законы и сайты государственной власти, где можно проверить наличие разрешений, кадастры и т.д.

Оставляйте всегда себе пространство для маневра. В документах проверяйте наличие возможности заключать дополнительные соглашения. Это даст вам возможность выправить ситуацию, если что-то пойдет не так. Пример из жизни:

Срок внесения денежных средств — неделя с момента заключения договора. Договор заключается перед праздниками и попадает таким образом, что покупатель не успевает перевести деньги. В момент заключения договора (типового) к нему подписывается допсоглашение о продлении срока оплаты. Все довольны, договор юридически силен, график проплаты не нарушен.

Одним словом, ещё раз — будьте внимательны. Запомните, что инвестор и застройщик не должны быть заинтересованы вас обмануть. Их интерес — продать квартиру! Поэтому вы выступаете с позиции сильной стороны.

Если вы дочитали до этого момента, то вернитесь и прочитайте всё с начала ещё раз. И ещё. А после можно переходить к терминологии.

Терминология

Очень важная часть, которая дает понимание «кто есть кто» на рынке недвижимости. Эти термины будут часто упоминаться в процессе курса, так что постарайтесь сразу понять, с кем и чем имеете дело.

Инвестор — организация, на деньги которой ведется строительство до момента продажи паёв. Он же выступает продавцом на рынке и проводит сделку.

С точки зрения покупателя это люди в офисе продаж, которые врут вам о том, что их проект самый лучший. Их задача — найти клиентов и продать.

Застройщик — организация, которая организует строительство: выделяет землю под застройку, нанимает подрядчика, контролирует качество застройки, нанимает управляющую компанию (УК), взаимодействует с властями. Именно застройщик является основным контрагентом покупателя. Он же несет ответственность по 214-ФЗ перед пайщикам.

Ипотека (она же закладная) — документ, предполагающий залог квартиры (права требования квартиры) банку в качестве обеспечения по выданному кредиту. Житейский смысл в том, что ваша будущая квартира закладывается, а за неё вам выдают деньги на покупку.

Право требования — документ, удостоверяющий, что пайщик имеет право требовать в собственность квартиру, которая будет построена. Так как чаще всего квартира покупается ещё на том этапе, когда самой квартиры нет, то и продать (купить) её нельзя. Поэтому пайщик покупает не квартиру, а право на неё, когда она будет построена.

Банк — организация, которая дает деньги в рост. Она оплачивает часть стоимость вашей квартиры, но берет её в залог (в ипотеку).

Договор уступки права требования — основание для передачи вам права требования на квартиру (объект жилой недвижимости) после выполнения подписавшими сторонами всех условий данного договора.

Договор долевого участия (ДДУ) — основной договор между застройщиком и инвестором, После получения права требования вы становитесь участником этого договора вместо инвестора, то есть получаете все его права (в том числе и на будущую квартиру) и (важно!) несете все обязанности инвестора по этому договору.

Подрядчик — организация, которую нанимает застройщик для того, что бы построить дом. Проще говоря, это непосредственно строители будущего дома.

Вот краткий список основных понятий, которые вам нужно знать. Не пугайтесь, если что-то остается непонятным. По ходу повествования мы будем разбирать все эти моменты более подробно и с примерами. А пока проверьте себя — постарайтесь не глядя на описание дать определения только что разобранным терминам.

Следующая часть: выбор объекта.