Главная > В мире > Ипотека: ответы на частые вопросы

Ипотека: ответы на частые вопросы

8.08.2013 В мире

Первичный рынок жильяЧто есть ипотека? Для одних – экономическое рабство, для других – возможность дотронуться до мечты и обзавестись собственным жильем. Не смотря на то, что вопрос этот довольно спорный, по результатам минувшего года около 1 млн. граждан России прибегли к ипотеке, а портфель ипотечных кредитов при этом превысил 2 трлн. рублей.

Вопреки тому, что цены на жилье «кусаются», а ставки по займам неуклонно продолжают расти, рынок жилищного кредитования сегодня процветает. В чем секрет? Во-первых, как утверждают эксперты, после кризиса 2008 года такой рост вполне закономерен. Во-вторых, как показывает статистика, граждане все чаще используют ипотечные кредиты для проведения альтернативных сделок, например для того, чтобы сменить тесную, малогабаритную хрущевку на более просторное жилье в новостройке. В-третьих, о чем свидетельствует опыт, умением копить обладают, увы, не все.

Одно замечание — первым делом надо выбирать жилье. Благо, на новостройки сейчас предложение довольно большое, получение кредита упрощено. Например, новостройки Москвы аккредитуются большинством банков. Однако, если вдруг вы выберете программу, а потом будете выбирать жилье, то есть вероятность, что банк просто не даст кредит, так как объект не аккредитован. Итак, предположим, жилье мы выбрали.

Как же получить ипотечный кредит? Вот теперь уже нам предстоит выбрать ипотечную программу. Во всей процедуре приобретения жилья в ипотеку данный шаг является наиболее ответственным: то количество денег и времени, которое вам придется потратить в дальнейшем, напрямую зависит от выбранной программы. Основными критериями выбора при этом являются: минимальная процентная ставка, максимальный срок погашения кредита, минимальный первоначальный взнос, максимальная сумма кредита. Уж не поленитесь пройтись по банкам и взвесить все «за» и «против», прежде чем сделать свой выбор.

Сегодня банки создают все условия для того, чтобы максимально облегчить нашу и свою жизнь. Для того чтобы оформить заявку на получение ипотечного кредита, вам не придется томиться в очередях и возиться с бумагами. Сделать это можно на сайте выбранного банка, не выходя из дома. Затем ждем ответного шага от банка: он должен принять предварительное решение по поводу выдачи кредита.

Банк выдал положительный ответ? Что ж, переходим к следующему этапу – к подготовке всех необходимых документов и оформлению самого кредита. Будьте готовы к смене ролей: теперь банк попытается разузнать всю вашу подноготную. Отвечая на вопросы о заработной плате, наличии административных наказаний, судимости, опыта работы и высшего образования юлить бессмысленно, ведь проверить все данные банку не составит труда. В отдельных случаях сотрудники банка могут позвонить на вашу работу, для того чтобы удостовериться, действительно ли есть такой сотрудник и правдив ли заявленный им доход. После детального анализа всех ваших документов банк примет окончательное решение. Все документы, устанавливающие права на квартиру, проверит страховая компания, а рыночную цену жилья определит независимая оценочная компания.

Когда все готово, подписываем договор. Теперь можно смело обустраивать свой быт в новой квартире, главное – не забывать про долг.

Путь к мечте был извилистым и тернистым. Развлечения, крупные покупки и заграничные курорты отправились в дальний ящик. И вот, наконец, вы подобрались к ней вплотную: совсем скоро квартира будет всецело принадлежать вам, осталось лишь отдать последнюю сумму и бремя долга спадет с плеч.

Но действительно ли история закончится последним отданным рублем…? Полноправным собственником квартиры вы станете лишь тогда, когда с нее будет снят залог. При оформлении договора ипотеки нотариус делает запись в едином реестре об обременении на недвижимость. Когда ипотечный кредит полностью погашен запись из этого реестра изымается, причем обязательно этим же нотариусом. В том случае, если нотариус, вносивший запись, отправился в отпуск, переехал в другую страну, заболел или еще по каким-либо причинам не может ее изъять, Министерство Юстиций передает это право другому нотариусу.

Обременение с залога нотариус снимает на основании следующих документов: договора купли-продажи и свидетельства о праве собственности, договора залога, оформленного нотариусом, письма от банка. Данное письмо оформляется на специальном бланке. Оно подтверждает тот факт, что все обязательства заемщика по кредиту исполнены. В документ вносятся данные о заемщике, информация о недвижимости, а также информация по кредиту. Предназначается такое письмо для регистрационной службы. В том случае, если нотариус впервые работает с банком, который предоставил вам кредит, он может потребовать и копию учредительных документов этого банка. Помимо бумажной волокиты процедура снятия обременения с залога повлечет за собой и финансовые траты. Вам придется оплатить не только услуги нотариуса, но и письмо банка.

Но что же делать, если после подписания договора вы, скажем, решаете переехать в другой город или, например, меняется ваше финансовое положение? Можно ли продать обремененную ипотекой квартиру? В какие двери при этом стучать? Как обойти подводные камни и не проиграть?

Спеша развеять имеющиеся мифы отметим, что продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно, однако, будьте готовы к тому, что данный процесс будет отнюдь не легким и, увы, не быстрым.

Первый шаг на пути к нашей цели – получить согласие банка. Здесь и кроются первые трудности. Обсуждая с вами условия продажи квартиры, банковский сотрудник наверняка устроит допрос с пристрастием, выясняя причины такого решения. Проведя оценку вашей платежеспособности, своих рисков и, в конечном счете, выдав вам кредит, сейчас банк не заинтересован в том, чтобы проводить эту процедуру вновь и менять заёмщика. Важно заметить, что при наличии моратория на досрочное погашение кредита, процедура продажи квартиры невозможна. Лишь снятие моратория даст ход развитию событий. Далее вероятнее всего банк настоит на заключении с покупателем предварительного соглашения, заверенного у нотариуса. Покупатель в свою очередь на основании последнего имеет право подать в суд иск о принуждении к подписанию договора купли-продажи жилплощади.

Как показывает практика, существует несколько схем продажи квартиры, находящейся в ипотеке. Первая схема предполагает самостоятельную реализацию. В этом случае, получив согласие банка на продажу, вы заключаете с покупателем квартиры в нотариальном порядке предварительное соглашение. Покупатель погашает ваш долг по кредиту, перечислив банку необходимую сумму. Вы же получаете документ об отсутствии кредитного долга и в установленные предварительным договором сроки регистрируйте факт освобождения продаваемой жилплощади от обременения, а также изменения собственника. Далее подписывается договор купли-продажи. Сумма, представляющая собой разницу между долгом по кредиту и стоимостью квартиры, в день совершения сделки закладывается в депозитную ячейку. Доступ к ней открывается после регистрации договора.

По второй схеме все организационные моменты сделки ложатся на плечи банка. Третья схема в отличие от двух предыдущих предполагает продажу кредита. В данном случае уже существующий кредит оформляется на нового заемщика. К покупателю при этом вместе с вашим долгом переходит и право собственности на жилплощадь.

Во многих случаях, когда дело доходит до практики, некоторые банки не дают своего согласия на реализацию квартиры, находящейся в ипотеке, другие – прибегают к штрафным санкциям.